Comprare casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, tuttavia, è bene considerare che, a fronte del beneficio di diventare i legittimi proprietari, esistono anche una serie di costi da sostenere. Pertanto, “farsi i calcoli” è molto importante per evitare spese improvvise e non preventivate che potrebbero mettere in difficoltà, soprattutto quando ci si avvale di un mutuo.
In sostanza, le famiglie dei costi da considerare sono tre: il notaio, l’agenzia e le altre imposte. La parcella del Notaio e le imposte sono sempre obbligatorie. Il costo dell’agenzia invece potrebbe non esserci nel caso in cui, ovviamente, si tratti di una compravendita tra privati.
Le imposte: il Notaio come sostituto d’imposta
I principali costi da sostenere per comprare casa riguardano, in primo luogo, le spese fiscali. Esse infatti variano a seconda che l’acquisto avvenga da un privato piuttosto che da un costruttore e in base a come si sceglie di adibire l’abitazione e cioè, come prima o seconda casa.
I COSTI DA PRIVATO
I costi da privato corrispondono al versamento delle imposte ipotecarie, catastali e di bollo. Oltre al versamento dell’imposta di registro che, in caso di prima casa è pari al 2% mentre, per una seconda, è pari al 9%. In entrambi i casi, l’imposta sarà da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile come base imponibile.
L’imposta di registro, come per legge, non può mai scendere sotto i 1000€ indipendentemente dal tipo di abitazione. Mentre, le imposte ipotecaria e catastale, corrispondono a 50 € ciascuna.
I COSTI DA COSTRUTTORE
Da costruttore invece, l’imposta che si paga non è quella di registro, ma l’IVA, che è pari al:
– 4% nel caso in cui si tratti di una prima casa,
– 10% se di una seconda
– 22% se di lusso.
Oltre, alle imposte ipotecarie e catastali, che corrispondono a 200 € l’una e, a quelle di bollo.
Mentre l’imposta di registro la versa direttamente il Notaio che funge da sostituto di imposta, l’Iva si corrisponde direttamente al venditore.
ULTERIORI COSTI
A queste voci poi, si aggiungono:
– la tassa di Archivio che, regolata dal Decreto 27 novembre 2012 – n.265, ha un costo fisso di 39 €
– l’onorario del Notaio
– e il contributo Cassa Nazionale Notariato (CNN).
Anche il CNN la versa il Notaio. Essa rappresenta una tassa consigliare che attualmente si versa in percentuale pari al:
– 22% della somma dei parametri relativi agli atti fino a Euro 37.000,00
– 42% della somma dei parametri relativi agli atti di valore superiore e di quelli con parametri fissi.
Infine, l’onorario notarile, che comprende tutte le imposte/tasse sopradescritte, è di cifra variabile, proporzionale al valore dell’atto, volubile in funzione dell’immobile e soprattutto della situazione. Ad esempio, se l’acquirente acquista come prima casa, la parcella sarà più bassa in quanto, la legge, prevede di beneficiare di un trattamento fiscale agevolato.
Il Notaio: costi e servizi
Quando si acquista una casa, occorre affrontare una serie di spese, sia preliminari al rogito che conseguenti ad esso. La valutazione delle suddette è elaborata dallo studio notarile. In seguito alla presentazione della documentazione oggettiva dell’immobile ed a quella personale relativa ai requisiti soggettivi dell’acquirente.
Inoltre, specificando i dettagli dell’acquisto (ad esempio se si tratta di un acquisto da privato o da società e se ci si avvarrà di un mutuo o di un saldo in denaro), il Notaio sarà in grado di fornire un preventivo di spesa dettagliato, comprensivo delle varie imposte e, specifico con le varie voci.
Il Notaio è la figura centrale della compravendita. Infatti, senza l’atto rogato non è possibile trascrivere e rendere il proprio acquisto opponibile a terzi. Inoltre, rappresenta il garante della buona riuscita dell’operazione, concernenti sia la verifica della proprietà dell’immobile in capo al venditore, sia la libertà dell’immobile da vincoli di vario genere.
Una volta stipulato l’atto, il Notaio procederà con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, trascrivendolo anche presso la Conservatoria dei Pubblici Registri. Fin da subito, rilascerà il certificato di rogito, ossia il certificato che attesta che l’atto è stato stipulato e, a distanza di 20/30 giorni dalla stipula, produrrà la copia autentica sia al venditore, sia all’acquirente.
COMPRARE CASA: I COSTI PRELIMINARI AL ROGITO DI COMPRAVENDITA
Se non insorgono problematiche particolari in fase di verifica dell’immobile, si può procedere con la stipula di un eventuale preliminare. Si parla di eventuale perché le strade percorribili potrebbero essere diverse. Infatti, si potrebbe sia decidere di stipulare direttamente l’atto di compravendita, sia optare di procedere con un preliminare.
Tendenzialmente, il preliminare si redige quando l’acquirente, per procedere con l’acquisto, si avvale di un mutuo o, quando il venditore, alla ricerca di una nuova soluzione in cui trasferirsi, non vuole perdere l’occasione di concludere la vendita in quanto le condizioni sono ottimali.
In questo modo, ci si assicura la proprietà, nonostante non sia possibile immediatamente procedere con la compravendita.
Il preliminare, redatto mediante una scrittura privata semplice o per atto pubblico, ha dei costi, anche se precedenti all’acquisto. Si tratta di spese sia legate al rogito di preliminare stipulato per atto pubblico, sia relative all’acconto da versare in quella stessa sede.
Il preliminare per atto pubblico, essendo un rogito a tutti gli effetti, sconta l’imposta di registro. L’imposta si calcola in relazione alla circostanza che quello versato sia un acconto o una caparra confirmatoria. Oltre a ciò, occorre versare anche l’imposta di bollo che, varia in base al numero di facciate dell’atto.
Il preliminare, che prevede non solo costi prestabiliti, ma anche tempi determinati, deve successivamente essere registrato entro 20 giorni dalla firma. Inoltre, non prevede il trasferimento di proprietà, ma funge solo da accordo tra venditore e acquirente.
COMPRARE CASA: I COSTI DA SOSTENERE IN CASO DI MUTUO
I costi relativi all’acquisto della prima casa non solo legati solo al prezzo dell’acquisto da estinguere ma, in caso di mutuo, anche a tutte le spese accessorie legate a esso. Infatti, l’imposta sostitutiva va, appunto, a sostituire l’imposta ipotecaria, di registro, di bollo e catastale (pagate invece distintamente in occasione di una compravendita immobiliare).
Si calcola applicando un’aliquota dello 0,25% all’importo finanziato per l’acquisto, per la ristrutturazione, per la costruzione della prima casa e per i mutui di liquidità. L’aliquota sale al 2% per i finanziamenti finalizzati all’acquisto della seconda casa.
L’imposta sostituiva è dovuta solo al momento della stipula del mutuo (solitamente la Banca la trattiene direttamente dall’importo erogato e la riversa all’Erario per conto del cliente). Nel caso di surroga invece, essa non è più dovuta, in quanto già pagata contestualmente all’erogazione originaria.
Il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, come previsto dall’art. 2699 del Codice civile. Infatti, ha vita e origini diverse da quello di compravendita.
A tal fine, il contratto si deve sottoscrivere in presenza di un notaio. Quest’ultimo, infatti, è la sola figura autorizzata a:
– iscrivere ipoteca sull’immobile a garanzia del finanziamento
– attribuire al contratto di mutuo il valore di “titolo esecutivo”.
Le spese notarili sono sempre a carico del cliente, tranne nella surroga, dove sono pagate direttamente dalla banca che acquisisce il mutuo.
COMPRARE CASA: PERIZIA IMMOBILIARE E RELATIVI COSTI
Prima di concedere il mutuo, è fondamentale che la banca, venga messa a conoscenza della storia dell’immobile, comprensiva di tutti i vari passaggi avvenuti negli ultimi 20 anni. A volte succede che, nel caso in cui un immobile sia pervenuto per donazione, la banca, sia più restia a concedere il mutuo, in quanto, l’atto potrebbe essere impugnato.
Inoltre, la banca, deve essere sicura che, sulla proprietà, non ci siano pendenze pregiudizievoli e che, effettivamente, l’immobile valga il credito per cui si richiede l’investimento.
Per questo motivo, si utilizza la perizia immobiliare, uno strumento che valuta i diversi aspetti dell’immobile, stabilendone il valore. Solitamente le banche finanziano l’80% del minore tra il valore di compravendita e il valore stabilito in perizia.
Oltre a sancire il valore dell’immobile, la perizia serve a valutare la corrispondenza tra lo stato reale del cespite e quanto risulta dai documenti depositati presso i registri catastali, segnalando eventuali abusi.
Il costo della perizia può variare con la complessità dell’immobile da valutare. Questo costo è sempre a carico del cliente. Eccezione fatta per la surroga, dove, il perito, viene pagato direttamente dalla banca scelta che si occupa di surrogare il mutuo, ovvero, che lo acquisisce.
COMPRARE CASA: L’ISTRUTTORIA E COSTI RELATIVI
Si tratta del compenso richiesto dalla Banca per la lavorazione della pratica di mutuo. Generalmente il costo è espresso in una percentuale tra lo 0,50% e l’1% dell’importo del mutuo. In altri casi ci si potrebbe trovare di fronte a quote fisse, con scaglioni crescenti proporzionalmente all’importo del finanziamento. Nel caso di surroga, le spese di istruttoria sono gratuite per legge.
L’istruttoria comprende la valutazione dei documenti, la valutazione creditizia di meritevolezza dell’investimento e le spese per l’erogazione del mutuo.
Anche la perizia rientra nelle spese da pagare alla Banca. Essa serve per effettuare una valutazione certa della casa, per determinare la somma da poter concedere a mutuo e il valore dell’ipoteca.
Viene eseguita da un perito appositamente nominato, solitamente direttamente dalla Banca. L’acquirente mutuatario può anche decidere di presentare una perizia svolta privatamente, purché poi sia giurata e quindi accettata dalla Banca.
Trattasi di spese propedeutiche alla compravendita, seppur non legate direttamente al rogito, ma da considerare nel complessivo dispendio per acquistare una prima casa.
COMPRARE CASA: POLIZZA ASSICURATIVA
Un’ulteriore voce di spesa da considerare è il premio assicurativo, obbligatorio per legge, che garantisce l’immobile da eventi quali scoppio e incendio. Si tratta infatti di eventi che potrebbero comprometterne l’esistenza, e dunque l’esigibilità, della garanzia reale posta a favore della Banca.
La scelta della compagnia assicurativa ed il pagamento del premio (calcolato sul valore dell’immobile e sulla durata del mutuo) sono a carico dell’acquirente.
La polizza può essere aperta nello stesso istituto erogatore, oppure, in altro istituto, purché si inserisca il vincolo alla banca finanziatrice come beneficiaria. L’addebito dei costi di apertura potrà avvenire in un’unica rata oppure con importo rateizzato.
A volte può anche capitare che la banca inviti il richiedente del mutuo ad accendere anche un’assicurazione sulla vita, ma questa varia in base all’età, al sesso e alla durata della polizza.
L’agenzia immobiliare
Se la casa dei propri sogni si è trovata attraverso un’agenzia immobiliare, allora, alle spese sopradescritte, bisognerà aggiungere anche il compenso provvigionale della stessa, che, come per legge, è previsto siano saldate sia dall’acquirente che dal venditore.
L’agente infatti opera a benefici di entrambi in egual misura e deve essere imparziale. Il costo dell’agenzia, generalmente, si aggira tra il 3% e il 4%.
In caso di dubbi, la Camera di Commercio competente, a seconda del territorio in cui è ubicato l’immobile oggetto della proposta, rileva le percentuali per la compravendita, quindi, ci si può orientare anche grazie a questo dato.
La materia è molto complessa in quanto, si tratta di fasi delicate, in cui ogni genere di errore può costare caro. Il nostro consiglio? Affidarsi ad un professionista, costantemente aggiornato in tema di leggi e normative, che gestisca le vostre pratiche.
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